2022满五唯一税费明细(多人抢房、房东跳价,又出现了)

2022满五唯一税费明细(多人抢房、房东跳价,又出现了)

来源:柯谈地产观

作者:柯谈

上海最近疫情反扑,不少小区封闭,中小学都停课了,但这依然没有阻挡上海人民的看房买房热情。

去年底我卖掉了一套房子,正月十五之后我就开始了看房之路。看房一个月,我可以负责任的告诉大家,现在上海楼市很热,而且已经出现多人抢房,房东跳价的局面。

以下是我身处上海楼市一线的切身感受,绝对客观、绝对真实。

一、一套房50组带看

去年底我考察过新天家园小区,该小区位于浦东的源深板块,建于2001年,房龄已经20多年,但凭借福外 进才北的双一梯队学区,小区单价妥妥站上了11w的档位,不过缺点也挺明显,比如没有活动空间,附近缺少商业配套等。去年小区有两三套房子,价格不到1400w,我没看上。今年二月底又有中介推荐这个小区,说是出来了一套主力房型,基本信息如下:

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初看介绍亮点还是挺多的,于是3月5日周六让中介帮忙约,结果中介告我说周六约满了,只能约周日中午十二点,而这个时间段在我之前还有四组客户,等他们看完我才可以看。于是我饭点空着肚子跑去看房。房东是一对年轻小夫妻,据房东描述,这是他们的婚房,装修花了很多心思,但现在因为要出国,所以把房子挂出来卖。我仔细查看了房子的整体情况,装修确实不错,但总觉得小区整体缺乏配套,且靠近变电站,这个价格还是有些贵的。

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房屋窗外可见变电站

出门后我没有立即离开小区,而是和家人电话汇报看盘的情况,就在我吐槽房子缺点的10分钟时间里,又来了两组带看,房子的热度似乎有点出乎我的意料。正当我在考虑要不要叫家人也来复看的时候,中介突然告知:此房已卖,勿念!从我看房到被卖掉不到1小时,关键是事后我还了解到,定房的下家一分钱没还,挂牌价即成交价!

今年第一次遇到房子被抢的状况,说实话我还有点懵,开始以为是中介造势,毕竟这家中介的口碑很普通。于是我通过御用中介帮忙打听了下具体细节,调查结果是该房源挂牌这一周内有50多组客户来看过,有意向的就有四五家,即便当下就和房东谈判,我也不可能在第一顺位,价格方面房东也没有做任何让步,市场是真的开始火了!

二、房东跳价重现江湖

前面这套房子被抢走后,我多少有些失落,继续让中介帮忙找,到了上周六3月12日,出现一套性价比不错的盘:大华十一街区,103平报价1100w,楼层、朝向都不错。御用中介和我说该房源刚放出来,还没来得及拍照上架,想看只能登门。我立刻放下手上的事,赶到房东家已是下午4点。房东很不情愿地打开门放我进去,事后才知道,我是房东今天接待的第10组客户,已经有些烦躁。

看了10分钟,总体还算满意,和房东寒暄了下基本情况,中介告诉我,房东的心理价位还能再让10w,再加上满五唯一税费低的优势,性价比不错。于是当晚7点就约房东出来谈判,中介和我一起磨了房东三、四个小时,到了晚上11点,貌似一切都谈妥了,房东也表示愿意让10w,但要回去和家人说明下情况,明天签居间。

第二天一早8点,中介突然打电话过来说房东要涨价,因为昨晚我们走后,张江一个区总(比店长大一级)带了两组客户杀过来,搞到凌晨价格并没有谈妥,事情却搅黄了,现在房东觉得他房子很抢手,要涨价。我问中介要涨多少,得到答复是挂牌价朝上15w才肯谈,加上昨晚砍掉的10w,相当于跳价涨了25w。

被房东跳价肯定不舒服,中介和我商量,建议暂时回避房东的锋芒,冷他几天再说。可仅过了一天,中介就告诉我,这套房子也没了,因为半路杀出一个全款买家直接定了,这个买家自己的房子二月底刚过完户,本想着银行放款还有一段时间,也不是很着急,哪知道银行现在一周就放款了,拿到全款的买家看房底气很足,面对房东的跳价也丝毫不介意,直接就签了。

三、没涨价的幻觉

没错,上面都是个案,还不能完全代表整个上海市场,打开app也确实没涨价!曾几何时我也是这样想的,横看竖看总感觉和去年差不多,甚至有些地方还跌了。

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直到卖房我才发现这里面的玄机:核验价不通过不对外展示。我卖的房子便是这种情况,市场价明显高于核验价,但外面的客户根本不知道这个房子的存在,只有中介才知道。就这样很多市场价的房源被app屏蔽了。真应验了那句老话:你看到的只是别人想让你看到的,但并不一定是真相!

鉴于核验价的缘故,市场价和线上价已严重背离。很多真实房源,只能靠线下的经纪人口口相传才能获取,即便打开号称真实房源的绿皮app,确实有几套真实房源展示给你看,去现场看房也确实是线上报的价格,但一定是硬伤极多,根本不想住的标的。

只有硬伤多的房子才会折价!
只有硬伤多的房子才可能接近核验价!
只有硬伤多的房子才会在app上充当主角展示给你看!

所以,真相就是现实中的房价比你在网上看到的要贵很多!

线上app展示比较多的房子分两种类型:一种是穷人不会看,富人看不上的伪豪宅!暗搓搓降了几次价,还是挂了一年没人要,就是单价便宜,展示出来方便拉低板块均价。

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另一种是毫无性价比的天坑盘,这种房子楼层低、湿气重,阳光被遮挡,看起来送这送那,有的甚至还有花园地下室,那又怎么样呢?私密性曝光、霉味严重、蚊虫乱飞,全都是硬伤。谁愿意花个一两千万,买个这样的房子,关键是总价也不便宜,买到就套牢。

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四、告诉你真实的市场

真实价格不是动动手翻翻app就能获取的,必须多跑盘亲测才行。以下是我最近跑盘看房的结果,板块以浦东内环的源深、洋泾、花木为主,也有中环的北蔡大华板块,每个板块选几个标杆,说下市场价和自己的感受。

源深:优点是内环品质小区 小初双一梯队学区,缺点是商圈一般,且周围老破小多。代表楼盘:山水国际单价15w ;陆家嘴花园一期12~14w;陆家嘴花园二期14~16w。和他们比起来,同一板块无小区品质的新天家园,11w的单价真不算贵。

洋泾:主打学区,缺点是都有一些硬伤。代表楼盘有:新城名庭11w ,没有小区环境,和老破小挤在一个小区里;森林湾公寓一期 12w ,有一条洋泾港作为河景,可惜楼梯房是减分项;中星恬园12.5w ,紧邻杨高中路,且车位紧张。

花木:主打二梯队海桐小学 世纪公园,但老房子众多,拉低了总体品质。这里着重介绍下大唐盛世,该小区是整个板块唯一有建平西校加持的楼盘,均价13w左右,可以媲美联洋了,房型普遍较大,适合改善人群,而世纪公园其他老房子,10w左右即可入手,面积小总价不高,适合上车。

北蔡大华:这是我比较看好的版块,既有13号线的加成,又有大华国际和山姆会员店提升流量,加上进才教育集团的引入,日后会有更多的资源往这里倾斜。标杆次新斐勒公园要13w左右,其他商品房11~12w,动迁小区9w ,而且现在随着“金色中环带”的打造,一个低配版的联洋雏形也慢慢出来了。

杨东:该板块有些奇葩,周边配套较少,全靠小区内生价值。板块楼盘包括锦绣满堂、锦绣华庭、锦绣天地等,均价在11~12w左右,但我重点看了板块标杆:上海绿城,可以说小区的环境非常好,公园 公寓的结构完美结合,但就是什么外部资源都连不到,地铁远,小学二梯队末流(浦师),商圈也没有成规模。但不管怎样,该小区看得上眼的13w ,看不上的也接近13w,品质确实不错,各种休闲活动小区内部就能解决。

2022满五唯一税费明细(多人抢房、房东跳价,又出现了)

这里稍微啰嗦两句,目前双减政策已全面执行,参考这两年的价格轨迹,依靠学区起来的板块被锤得最凶,像张江,梅园板块都是被重锤的对象,反倒是一些菜小菜中,因为教育集团化的利好,被并入集团内部反而享受到更多资源,且价格适中降价不多。虽然有不少家长质疑新冠名的学校升学率有待验证,但有不少内部人员已开始入手这种新冠名的学区房,毕竟菜校出生不可能更烂,被集团看中只会更好。反倒是学区领头羊的楼盘,未来有可能资源被稀释。

五、放款速度的影响

最近我连续被抢房和跳价,根本原因还是现在银行放款速度的加快。千万别小瞧这点利好,如果放款慢,导致置换周期拉长,就会严重影响看房买房的积极性。我的亲身体验就是如此,去年卖房时,即便是陆家嘴低总价的学区房,挂出来大半年,每个月带看量仍然是个位数。后面房子好不容易卖出去,又因为银行放款流程太长(通常半年起步),严重压制了我看房的积极性,所以去年下半年上海二手房市场非常冷淡。

但今年过完年后,情况开始逆转,房价不仅没啥议价空间,而且随着全款购房者增多,房东心态也产生了微妙的变化。如果房东每天都接待好几组客户,肯定会认为市场开始火起来了,就会酝酿涨价。御用中介告诉我,他们门店主做北蔡板块,平时一周带看量也就170多次,现在跳到240多次,为什么会多出40%的带看量?没钱会去看房子吗?没钱敢去看房子吗?中介告诉我说,现在他们的客户很多都是刚刚拿到卖房款的置换客,无缝链接立刻杀进市场看房买房。

六、后市预判

我最近看盘都是上海浦东的小区,前天我和浦西的一个中介朋友联系,他和我客观描述了下浦西的市场:

一、3月份开始,二手房成交量非常大。
二、很多客户都是卖一套买一套的改善置换客户,导致连环单很多。
三、性价比高的房子,出现多人抢一套房的情况,房东也开始跳价。
四、学区老破小成交量和价格都比较平稳,带学区的次新比较抢手。非学区老破小目前还是很难卖。
五、三价就低等贷款政策还是没有松动,杠杆加不上。

可以说,目前上海市场这种局面就是典型的小阳春行情,完全不用怀疑,上海小阳春已经来了,接下来的两个月,市场依旧会很火。现在上海市场的火仅仅只是依靠两个微不足道的小利好就实现了,一个是放款加快,一个是利率从5%和5.7%下调到4.95%和5.65%,完全没有其它的利好政策。

但是,市场火了之后,也许就代表着不需要再有政策放松了!所以,我还是维持之前的判断,上海2022年将是前热后冷的趋势。刚需趁没涨赶紧买,置换可以现在卖出下半年买进,纯投资可以继续观望并紧盯政策动向。

说实话,我经历了20年来所有的楼市周期,以目前的政策环境来看,2022年不是投资入场的最佳时机!根本没法和2009年、2012年、2015年、2020年的历史大底相比。

七、宏观判断

接下来分享一些重要的全国性趋势。

3月11日央行公布了2022年2月的金融数据,我第一时间已经在新浪微博柯谈地产观里做出了分析:

一、住户部门中长期贷款(房贷)减少459亿元,这是2007年有数据记录以来的第一次历史性的负增长,而上个月还是增加7424亿元的。说明大家买房热情非常低迷。

所以,接下来会有更多城市出台楼市宽松政策。尤其是库存大,阴跌不止的中小城市,

二、M2增速比上月和上年同期低0.6个百分点和0.9个百分点;社融增速比上月和上年同期低0.3个百分点和3.1个百分点;M1增速环比是增长,但是同比还是降低的。总之,金融数据全面下行。

所以,3月再次降准降息的可能性在增加,就看3月15日的MLF和3月20日的LPR表现了。

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