2021年年薪30万交多少税(房产税的税率、计税依据与税额计算)

房产税的税率、计税依据与税额计算:

一、税率

计征方法

税率

适用范围

从价计征

1.2%

经营自用

从租计征

12%

单位经营出租

4%

个人出租住房,不区分用途

企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房

二、计税依据:从价、从租

1、从价计征——计税依据是房产原值一次减除 10%~30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

A、房产原值,包括与房屋不可分割的各种附属设施或一般不单独计算价值的配套设施。凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。

B、房屋原值应根据国家有关会计制度规定进行核算。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。

C、房产原值中均应包含地价的规定:

a、无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,地价包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

b、对于宗地容积率低于 0.5 的,按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

c、宗地容积率=房屋的总建筑面积÷宗地面积。

例1:甲企业 2016 年 3 月投资 1500 万元取得 5 万平方米的土地使用权,缴纳契税 60 万元,用于建造面积为 4 万平方米的厂房,建造成本和费用为 2000 万元,2016 年能竣工验收并投入使用。

解:房产原值包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。本题宗地容积率=4÷5=0.8>0.5,不需要按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积计入房产原值。该企业征收房产税的房产原值=1500+60+2000=3560(万元)

D、从价计征需要注意的特殊问题:

a、以房产投资联营的,房产税计税依据应区别对待:

①以房产投资联营,共担经营风险的,以房产余值为计税依据计征房产税;

②以房产投资联营,收取固定收入,不承担经营风险,只收取固定收入的,实际是以联营名义取得房产租金,因此应由出租方按租金收入计征房产税。

例2:乙公司以自己房产投资联营,乙公司参与投资利润分红、共担风险的,计算应纳房产税的计税依据是(B)。

A.房产原值

B.房产余值

C.房产现值

D.房产残值

例3:丙公司 2020 年 1 月购进一处房产,2021 年 5 月 1 日用于投资联营(收取固定收入,不承担联营风险),投资期 3 年,当年取得固定收入 160 万元。该房产原值 3000 万元,当地政府规定的减除比例为 30%

解:应缴纳的房产税=3000×(1-30%)×1.2%÷12×4+160×12%=27.6(万元)

b、融资租赁房屋

税法要素

税法规定

①纳税人

租赁期内房产的承租人

②计税依据

房产余值

③纳税义务发生时间

融资租赁合同约定开始日的次月起;

合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起缴纳房产税

c、居民住宅区内业主共有的经营性房产

由实际经营(包括自营和出租)的代管人使用人缴纳房产税。其中:

①自营的:依照房产原值减除 10%~30%后的余值计征;没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的,由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值;

②出租的:依照租金收入计征。

d、地下建筑物房产税规定

①对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

②对不同用途的独立地下建筑物房产税的减征:

●工业用途房产:房屋原价的 50%~60%作为应税房产原值;

●商业和其他用途房产:房屋原价的 70%~80%作为应税房产原值。

③出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

例4:丁企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间,2021 年 3 月办理竣工手续,4 月投入使用,停车场原值 100 万元,地下建筑物原价 200万元,该企业所在省财政和地方税务部门确定地下建筑物的房产原价的折算比例为 50%,房产原值减除比例为 30%。

解:2021 年 4 月至 12 月应缴纳房产税=(100+200×50%)×(1-30%)×1.2%÷12×9=1.26(万元)

2、从租计征——计税依据为房产租金收入(不含增值税,与增值税的计税依据相同)。

A、如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的,应根据当地同类房产的租金水平,确定一个标准租金额从租计征。

B、对出租房产,约定有免收租金期限的,在免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

C、出租的地下建筑,按照租金收入计算征收房产税。

例5:下列经营性房产中,房产税的说法正确的是(ABCD)。

A.由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税;

B.在免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税;

C.收取固定收入不承担风险的对外投资联营房产,按照租金收入缴纳房产税。

D.居民住宅区内业主共有从事自营业务的经营性房产,自营依照房产余值计征。

三、应纳税额的计算

计税

方法

计税依据

税率

税额计算公式

房产计税余值(原值扣除 10%-30%)

1.20%

全年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

工业用途地下独立建筑

原价的 50~ 60%计算原值

1.20%

全年应纳税额=应税房产原价×(50~60%)×(1-扣除比例)×1.2%

商业和其他用途地下独立建筑

原价的 70~ 80%计算原值

1.20%

全年应纳税额=应税房产原价×(70~80%)×(1-扣除比例)×1.2%

房屋租金

12%(个人出租住房 4%)

全年应纳税额=年租金收入×12%或 4%

例6:戊生产企业 2021 年以 5000 万元购得一处旧厂房,然后加以改建,支出 100万元在厂区修建一处水塔,支出 500 万元进行厂房改造,拆除 200 万元的原通风系统,再支付 500万元安装新型通风系统,2021 年底改建完毕并投产使用。当地规定计算房产余值扣除比例为 30%。

解:应缴纳房产税=(5000+500-200+500)×(1-30%)×1.2%=48.72(万元)

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