满五不唯一要交多少税(说好的“满五唯一”竟“不唯一”,买家多支付的21万元税费该谁承担?)

购房时,上家和中介承诺房屋“满五唯一”且属“售后公房”,免个人所得税以及增值税,但在房产交易中心审税过户时却发现房屋不仅不“满五唯一”也不享有“售后公房”免增值税的政策。为此购房者需比预期多承担各项税费21万余元。

近日,上海市宝山区人民法院(以下简称上海宝山法院)审结了一起房屋买卖合同、中介合同纠纷案,依法判决售房方、购房方以及房产中介方三方分别根据各自过错大小承担上述21万余元税费。

满五不唯一要交多少税(说好的“满五唯一”竟“不唯一”,买家多支付的21万元税费该谁承担?)

“满五唯一”实际“不唯一”

2020年12月,彭先生因学区房购房需要,在某房产中介公司的居间下,介绍了倪阿姨名下的一套号称为“满五唯一”且免增值税的“房改售房”。

三方谈妥后,签订《房地产买卖居间协议》。随后,彭先生与倪阿姨签订《房屋买卖合同》及补充条款,就房屋总价、付款期限和方式做了约定。此外,《房屋买卖合同》中,倪阿姨承诺此房屋“满五唯一”,并且是“房改售房”。补充条款中约定彭先生承担本次交易中产生的所有税、费,倪阿姨再次承诺出售房屋是售后公房且“满五唯一”。合同签订后,彭先生与倪阿姨双方均按约履行义务,并分别向房产中介公司支付中介费4.2万及5.8万元。

2021年4月,房屋买卖双方去办理过户手续时,经税务机关审核,发现该房屋不符合“满五唯一”的条件,且房屋并非“房改售房”,故需另行缴纳个人所得税6万余元以及增值税15万余元,共计21万余元。

双方就上述税费的承担发生争议,无法及时协商一致。彭先生在已支付大部分的房款的情况下,为确保合同继续履行,先行支付了上述税费。现彭先生已登记为该房屋的权利人。

因房屋性质与协商不一致,导致税费超预期。彭先生认为倪阿姨作为房屋出售方,错误承诺“满五唯一”和售后公房,房产中介公司也未尽到自己的义务,未调查清楚系争房屋的性质,存在过错。

因此,为维护自身权益,彭先生将房屋上家倪阿姨与房产中介公司诉至上海宝山法院,请求倪阿姨与房产中介公司对超出预期的税费损失承担赔偿责任。

满五不唯一要交多少税(说好的“满五唯一”竟“不唯一”,买家多支付的21万元税费该谁承担?)

上家和中介互相推诿

庭审中,被告倪阿姨辩称,其并不清楚房屋的性质是否为房改售房或售后公房,是被告房产中介公司看到其提供的房产证附记中记载有“房改售房、归并”几个字后就表示该房屋属于售后公房,符合免征增值税的条件,故其才根据房产证上登记的信息而承诺系争房屋为房改售房。且买卖合同约定的是到手价,税费与其无关。

签订合同时,房屋确实是满五年且是倪阿姨名下的唯一住房。但在交易过程中,其另行交易的房屋登记在其名下才变成了“不唯一”。被告房产中介公司作为专业的中介机构,未积极去核实房屋性质,存在过错,故本案多出来的税费理应由原告及被告房产中介公司承担。

被告房产中介公司辩称,多出来的税费是不符合“满五唯一”的个人所得税以及房屋并非售后公房需缴纳的增值税。房屋未满足“满五唯一”的条件,是因被告倪阿姨另行购置了其他房屋所致,故该部分税费应该由被告倪阿姨承担。而“房改售房”与“售后公房”是一个概念,根据倪阿姨提供的房产证上“房改售房、归并”的记载,说明该房屋是“售后公房”,且也反复与被告倪阿姨确认过。

根据规定,“售后公房”是可以免收增值税的,但在三方去交易中心办理过户审税时才发现,房屋在此之前有过交易,已经享受过免征增值税的优惠,故本次交易需正常征收增值税。前手有过交易的这一部分事实,被告倪阿姨并未向房产中介公司告知过,也没有及时去更正产权证登记信息。因此,本次交易多支出的税费应由被告倪阿姨承担;即使被告房产中介公司需要承担责任,也应仅在其收取原告彭先生一方的中介费4.2万元的范围内承担。

法院:上家和中介都应赔偿

上海宝山法院审理后认为,原告与被告间各签订的房屋买卖合同、房屋买卖居间协议等是各方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规等强制性规定,当属合法有效。

一方面,关于个人所得税部分,根据买卖双方签订的房屋买卖合同,被告倪阿姨书面承诺房屋符合“满五唯一”的条件,但却在作出该承诺后另行购置其他房屋并过户,导致房屋在过户时不符合“满五唯一”,被告倪阿姨的该行为违反了合同约定。尽管双方合同约定个人所得税应由原告承担,但应是建立在房屋符合“满五唯一”条件的基础之上的预期税额。因此,超出部分的个人所得税6万余应由被告倪阿姨承担。

另一方面,关于增值税部分,被告倪阿姨作为房屋的产权人,理应更加清楚房屋的性质,并如实披露该房屋在此之前的产权变化过程,故被告倪阿姨在该增值税的问题上应承担相应责任。被告房产中介公司作为专业中介机构,明知房屋性质对本次交易税费具有重大影响,却未能前去房产交易中心作进一步核实,仅凭房产证的记载就轻易下定论,从而导致本案诉讼的发生,故被告房产中介公司在该增值税问题上应承担主要责任。原告彭先生对于购买房屋重大事项也应尽到审慎义务,且当发生这笔超出双方预期的税费时,在未与倪阿姨协商一致的情况下便选择先付税费,导致损失发生,亦需承担部分责任。因此,综合考虑本案各种因素,法院酌情确定由被告房产中介公司在已收取双方中介费共10万元的基础上赔偿原告彭先生6万元,由被告倪阿姨赔偿原告4.5万元,原告彭先生自行承担4.5万元。

综上,上海宝山法院依法判决被告倪阿姨赔偿原告彭先生个人所得税6万余元及增值税4.5万元共计10.5万余元,被告房产中介公司赔偿原告彭先生增值税6万元,驳回原告彭先生其余诉讼请求。

案件宣判后,各方当事人均未提起上诉,该案一审生效。

本案中,彭先生未能尽到审慎义务,倪阿姨未如实披露,中介公司专业性不够、轻信卖家,多方因素造成税费超预期,各方也因自身的问题对上述税费各自按过错大小承担相应赔偿责任。

法官在此提醒身处市场经济中的大家,尤其是买卖房屋这种大额交易过程中,作为卖家应当要合理披露所售商品的关键特性,不得故意有所隐瞒;作为买家也应当尽到应尽的审慎义务,审查可能为交易带来重大变化的情形;如涉及第三方中介,作为专业的中介机构,不能为了尽快促成交易而忽视商品的真实特性,要尽到实质性审查责任。

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